Куплю-продажу квартиры признали недействительной, хотя продавец не страдал психическими расстройствами. Интересный кейс

Перед юристом стояла сложная задача — доказать, что в момент совершения сделки человек не понимал значения своих действий. Ситуация осложнялась тем, что продавец никогда не страдал психическими заболевания, не употреблял алкоголь.

В своей преподавательской деятельности часто приходится объяснять студентам такое обстоятельство для признания недействительности сделки, как неспособность понимать значение своих действий или руководить ими (статья 177 ГК).

Судебная практика изобилует примерами, когда сделка признавалась недействительной в силу совершения её лицом, находящимся в состоянии опьянения. Сегодняшний случай интересен тем, что продавец был совершенно трезв, подписывая документы.

Попросил помощи у коллеги по работе

Потерпевший в рассматриваемом деле получил от предприятия в конце 80-х годов прошлого столетия однокомнатную квартиру. Нормальная практика для тех лет.

По просьбе своего брата он «вписал» в квартиру его дочь с детьми. Зарегистрированные в квартире с ним никогда не проживали, но и расходов на содержание не несли. Вместе с тем коммунальные расходы от наличия в квартире нескольких зарегистрированных жильцов были выше.

Неоднократные просьбы сняться с учёта успеха не имели. Вот тогда коллега по работе и предложил помощь своей дочери, которая была квалифицированным юристом.

Мужчина с радостью согласился и безропотно подписывал все документы, которая девушка ему приносила.

Через некоторое время собственницей квартиры стала данная девушка-юрист. Потерпевший не только подписал все документы, связанные со снятием с регистрации своих родственников через суд и последующей приватизацией квартиры, но и договор купли продажи.

Никаких денег от внезапно свалившейся на его голову покупательницы он, разумеется, не получал. Впрочем, и намерения продавать единственную жилплощадь у него не было совсем.

Сложная задача юриста

Перед юристом, к которому обратился потерпевший стояла сложная задача. Нужно было требовать отмены договора купли-продажи квартиры, но оставить в силе акт приватизации квартиры.

В чем сложность? Нелегко убедить суд, что подписывая одни документы, мужчина понимал, что делает, а подписывая другие — искренне заблуждался.

Психическими расстройствами мужчина не страдал, поэтому психиатрическая экспертиза заранее была обречена на неудачу.

Вместе с тем, юрист учёл, что потерпевший не имел никакого образования, кроме школьного, никогда не подписывал договоров, связанных с недвижимостью, ни разу не был в суде, проживает один. Для мошенников такие люди — идеальный вариант.

По ходатайству юриста судом была назначена не психиатрическая, а психологическая экспертиза, которая установила, что мужчина легко внушаем, излишне доверчив, легко поддается психическому воздействию, имеет проблемы с памятью, не сведущ во многих житейских вопросах.

Совокупность данных обстоятельств позволила суду вынести решение о признании сделки недействительной, так как подписывая договор купли-продажи квартиры потерпевший на самом деле не понимал правовых последствий своих действий.

Немалую роль сыграло отсутствие у покупательницы документального подтверждения исполнения своих обязательств по сделке (оплаты стоимости квартиры). В договоре было условие, что обязательства были исполнены покупателем в полном объеме, но для суда этого оказалось недостаточно.

Решение суда по данному делу можно посмотреть здесь.