Права покупателя удалось отстоять, но позднее выяснилось, что он был не первой жертвой.
Прецедент, который опишу далее, не означает что нужно отказываться от покупки недвижимости, если она перешла к продавцу по договору дарения. Однако учитывать нюансы законодательства необходимо, чтобы быть начеку и по возможности проверить контрагента.
Отмена дарения (статья 578 Гражданского кодекса)
Чтобы суть реализованной схемы была понятна, немного остановлюсь на законодательстве.
Гражданский кодекс дает возможность дарителю при определенных обстоятельствах отменить дарение. Пункт 1 статьи 578 ГК устанавливает:
Видим, что основанием отмены дарения является не только покушение на жизнь, но и телесные повреждения, например, побои.
Теперь собственно сама история.
Купил подаренную квартиру
На первый взгляд ничего примечательного.
Покупатель нашел объявление о продаже квартиры. Встретился с продавцом, осмотрел квартиру. Цена 2,8 млн рублей покупателя устроила.
В ходе проверки документов выяснилось, что квартиру продавец получил в дар от своего отца около четырех лет назад. Покупателя этот факт не насторожил. Ну действительно, что тут такого? Почему родной отец не может подарить собственному сыну квартиру?
Составили и подписали договор, передали на регистрацию. В день регистрации покупатель перечислил продавцу указанную в договоре сумму.
Но договор зарегистрирован не был.
Отец обратился в суд
За день до передачи договора на регистрацию отец продавца обратился в суд с требованием отменить дарение. Сослался на статью 578 ГК, пояснил, что подарил сыну квартиру с условием, что сам будет в ней жить, а неблагодарный сын выгнал его из нее, да еще и избил.
Отец обращался в полицию, где был засвидетельствован факт телесных повреждений на теле заявителя, возникших от множественных ударов ногами и руками. Также в отношении сына было возбуждено административное производство по статье 6.1.1 КоАП (побои).
Парочка «отец-сын» дело проиграла, но лишь благодаря тому, что юристу покупателя удалось сыграть на противоречиях между ними (детали, к сожалению, мне не известны). Этого вполне могло и не произойти.
Интереснее другое.
Проверка продавца по Банку данных исполнительных производств Федеральной службы судебных приставов выявила имеющийся у него долг на сумму 2,8 млн рублей.
Очевидно, что отец с сыном однажды уже реализовали придуманную схему с той же квартирой (даже сумма сделки идентичная оказалась), и в том случае покупателю повезло значительно меньше.
Что можно посоветовать?
Проверьте продавца перед заключением сделки на наличие у него крупных задолженностей. Обнаружите крупные долги, которые он не желает добровольно погашать, лучше откажитесь от сделки.
@andrvik, что-то я не понял... Почему у продавца долг на 2,8 млн? И при этом вы пишите, что ... первому покупателю повезло меньше... Видимо, наоборот. И в первом случае схема обмана не сработала.. Разве не так?
@peshehod, в первом случае схема сработала. Продавец получил 2,8 млн и остался с квартирой. Покупатель, разумеется, предъявил к нему иск на эти самые 2,8 млн — в результате у продавца долг. Деньги же он не вернул.
@andrvik, почему покупатель отдал деньги до перехода прав собственности на свое имя. Ведь сделка может до регистрации не дойти по разным причинам.
Меня еще наследство настораживает. Кто знает, когда объявится наследник, какой-нибудь ребенок, рожденный вне брака, например....
@nadiyamikhno, это частая практика. Разумеется, лучше так не делать, но делают. Иногда это требование продавца. Сейчас есть масса предложенний от банков, способных решить эту проблему, типа «безопасная сделка» и т.п. Но ведь не пользуются же, экономят.
@andrvik, спасибо. Меня удивляет доверчивость людей, особенно когда дело идет о таких больших деньгах.