Более 3000 семей в России за год остались без жилья из-за «пенсионерской схемы». Покупатели платят миллионы за квартиры и заключают законные сделки, но затем продавец - бабушка/дедушка резко всё отменяет, утверждая, что стал жертвой мошенников. В итоге покупатели остаются без жилья и с долгами по ипотеки.
Суть схемы заключается в том, что покупатели приобретают жилье у пожилого собственника (бабушки или дедушки) по всем правилам, но затем продавец или его представители подают иск в суд с требованием признать сделку недействительной. Причина: продавец утверждает, что его обманули мошенники, он не осознавал своих действий или находился под влиянием третьих лиц.
В результате возникает правовая коллизия:
Добросовестный покупатель, который заплатил миллионы (часто с привлечением ипотеки), остается без жилья и с огромными долгами.
Продавец (который мог быть как настоящей жертвой мошенников, так и действовать с ними в сговоре) возвращается к исходному состоянию, при этом деньги от сделки часто "исчезают" (например, их забирают реальные мошенники, или же продавец объявляет себя банкротом).
В судебной практике наблюдается тенденция, когда суды встают на сторону пожилых граждан, признавая их менее защищенной стороной, и аннулируют сделки, даже если покупатель был добросовестным и не имел отношения к обману.
Такая судебная практика в России, которая может показаться странной с точки зрения защиты прав добросовестного покупателя, вызвана несколькими системными причинами и особенностями законодательства:
Законодательная защита уязвимых граждан.
Ключевую роль играют статьи Гражданского кодекса РФ, позволяющие оспаривать сделки, совершенные гражданином, который не был способен понимать значение своих действий или руководить ими в момент подписания договора (статья 177 ГК РФ). Пожилые люди, в силу возраста или наличия возрастных заболеваний (деменция, когнитивные нарушения), часто попадают под эту категорию. Суды исходят из приоритета защиты лиц, чья воля при отчуждении имущества могла быть искажена.
Смещение бремени доказывания
На практике бремя доказывания часто ложится на покупателя. Хотя продавец должен доказать, что не понимал сути сделки, суды склонны назначать психиатрическую экспертизу. Если экспертиза, проведенная после сделки, подтверждает наличие нарушений, суды часто автоматически аннулируют договор. Для судей это более надежное, документальное доказательство, чем свидетельские показания, которым они не всегда склонны доверять.
Принцип "восстановления положения"
При признании сделки недействительной, по закону каждая сторона обязана вернуть другой все полученное по сделке (принцип двусторонней реституции). Однако на практике ситуация усугубляется тем, что деньги, переданные за квартиру, часто уже исчезают (их могли забрать реальные мошенники, или продавец их потратил/спрятал). В итоге восстанавливается право собственности продавца на жилье, а покупатель остается с правом требования денег, которые физически получить уже не может. Суды, восстанавливая право на единственное жилье (которое защищено законом от изъятия за долги), фактически лишают покупателя возможности вернуть свои средства.
Недоверие к свидетельским показаниям и документам
Российские суды в целом проявляют осторожность при оценке свидетельских показаний, предпочитая документальные доказательства. Когда на суде встречаются противоречивые показания (например, соседи говорят, что бабушка была адекватна, а родственники – что нет), судья полагается на экспертизу как на объективный документ.
Борьба с мошенничеством в целом
Суды стремятся пресечь деятельность мошенников, которые используют уязвимость пожилых людей. Отмена сделок рассматривается как способ защиты старшего поколения, даже если это создает проблемы для добросовестных покупателей. Эта практика направлена на то, чтобы сделать "пенсионерскую схему" менее привлекательной для преступников.
Таким образом, "странность" поведения судей — это следствие попытки правовой системы защитить наиболее уязвимых граждан, опираясь на существующие законодательные механизмы, что, к сожалению, создает огромные риски для добросовестных участников рынка недвижимости.
Однако, выход и способы минимизировать риски существуют как на уровне государства, так и для отдельных покупателей существует.
Законодательные изменения
Государство постепенно реагирует на эту проблему. В частности, был принят ряд законов и обсуждаются новые инициативы:
Закон о защите добросовестного приобретателя: В России был принят закон, который уточняет понятие "добросовестного приобретателя" и предусматривает механизм государственной компенсации ущерба гражданам, лишившимся жилья не по своей вине. Однако механизм компенсаций пока работает сложно и не всегда покрывает полную рыночную стоимость утраченного жилья.
Запрет сделок без личного присутствия: Собственники недвижимости (особенно пожилые) могут подать заявление через МФЦ или "Госуслуги" о внесении в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) записи о невозможности проведения сделок с их имуществом без их личного участия. Это помогает защитить собственников от действий мошенников, использующих поддельные доверенности.
Обсуждение обязательного нотариата: На уровне экспертного сообщества и в Госдуме активно обсуждается идея сделать нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью обязательным. Нотариус проводит правовую экспертизу документов, устанавливает личности и проверяет дееспособность сторон, что значительно снижает риски оспаривания сделок.
Меры защиты для покупателя
Как покупатель, вы можете предпринять ряд действий, чтобы максимально обезопасить себя:
Титульное страхование (страхование права собственности): Это один из самых надежных способов защиты. Страховка защищает от риска утраты права собственности из-за юридических проблем (например, объявившихся наследников, ошибок в приватизации, оспаривания сделки по причине недееспособности продавца). Если сделку признают недействительной, страховая компания возместит вам убытки. Обычно полис оформляют на срок исковой давности – 3 года.
Тщательная проверка продавца:
Убедитесь, что продавец адекватен и понимает суть сделки.
Желательно получить справки из психоневрологического (ПНД) и наркологического диспансеров о том, что продавец не состоит там на учете. Хотя эти справки не гарантируют 100% защиты (экспертиза все равно может быть назначена), они являются сильным аргументом в суде в пользу вашей добросовестности.
Привлечение нотариуса: Даже если закон не требует обязательного нотариального удостоверения вашей сделки (для купли-продажи это пока добровольно), имеет смысл обратиться к нотариусу. Нотариус несет ответственность за законность сделки и проверяет все ключевые моменты.
Комплексная юридическая проверка: Обратитесь к профессиональным юристам или риелторам для проведения полной проверки "юридической чистоты" квартиры: историю переходов прав собственности, наличие обременений, прописанных лиц и т.д.
Безналичный расчет: Всегда используйте безналичную форму расчетов (банковскую ячейку, аккредитив). Это создает документальный след передачи денег, что важно для подтверждения вашей добросовестности.
Эти меры не дают абсолютной гарантии, но они существенно снижают вероятность попадания в такую ситуацию и увеличивают ваши шансы на успешную защиту своих прав в суде.
.jpg)
