Будет ли новый обвал ипотечного рынка?

Несмотря на ужесточение банковских правил, предпринятое в Соединенных Штатах после кризиса на рынке ипотечного кредитования последнего десятилетия, риск нового краха сохраняется. И это может поставить под угрозу экономику США - об этом предупреждают экономисты университета Калифорнии в Беркли в докладе, соавторами которого стали эксперты из Федеральной резервной системы.

Опасность заключается в новом буме ипотечных кредитов, которые теперь выдаются не банковскими учреждениями, а независимыми кредиторами. Этот бизнес более мобильный и гибкий, но в то же время имеет меньше резервов, а следовательно финансово неустойчив. В настоящий момент на долю подобных фирм приходится половина всех ипотечных жилищных кредитов в США.

“Если этот сектор закроется, то это будет иметь серьезные последствия для общего здоровья экономики”, - говорит Ричард Стэнтон (Richard Stanton), председатель правления компании “Kingsford Capital Management”. Он вместе с другими экспертами, в том числе из ФРС, написал статью «Кризис ликвидности на ипотечном рынке», в которой они обосновывают свои опасения.

Во время предыдущего кризиса на рынке недвижимости небанковские организации массово не справились с ситуацией. Тогда цены на жилье упали, а заемщики прекратили платить по своим обязательствам, и это вызвало еще большие падение рынков.

После этого, минимизируя риски, банки резко сократили свой ипотечный портфель. А небанковский сектор восстановился и перетянул на себя еще больше клиентов с ипотеками. И теперь он стал силен как никогда раньше, если в 2007 году на его долю приходилось 20 процентов кредитов на жилье, то в 2016 - уже 50 процентов. А доля ипотечных кредитов с государственной поддержкой (гарантированных Федеральной жилищной администрацией - FHA и Департаментом по делам ветеранов США - VA) у таких компаний еще выше - около 75 процентов.

Американский банковский сектор жестко регулируется мощными федеральными структурами, на небанковский же внимания обращается меньше - агентствам не хватает сил средств для мониторинга финансового положения организаций, выдающих ипотечные кредиты. Из-за этого риски возрастают, к тому же Федеральная резервная система может предоставлять банкам средства в случае форс-мажорных обстоятельств, для независимых компаний это сделать будет невозможно.

Большой опасностью является то, что в отличие от банков, у независимых ипотечных компаний очень мало собственного капитала и весьма ограниченный доступ к наличным деньгам в случае срочной необходимости. Сейчас ипотечные операторы полагаются на краткосрочные возобновляемые кредитные линии (warehouse lines of credit), обычно предоставляемые крупными коммерческими и инвестиционными банками. Это весьма рискованный инструмент, поскольку большинство небанковских компаний не обязаны раскрывать свои финансовые активы и операции.

Экономисты подсчитали, что в конце 2016 года общая сумма обязательств по краткосрочным возобновляемым кредитным линиям достигла значения в 34 миллиарда долларов США, это в два раза больше, чем было за три года до этого. Оборот средств по таким кредитам за год составляет уже около 1 триллиона долларов.

Если рост процентных ставок затормозит рынок рефинансирования ипотек, или экономический спад побудит больше заемщиков объявить дефолт, банки, предоставляющие краткосрочные линии, перестанут это делать и в итоге кризис усугубится, тогда независимые компании с этой ситуаций справиться не смогут.

Но кризис коснется не только частного бизнеса, выдававшего ипотечные займы. Все американские налогоплательщики ощутят последствия на себе. Помимо государственных обязательств по кредитам, предоставленным под гарантии Федеральной жилищной администрации и Департамента по делам ветеранов, правительство дополнительно отвечает средствами через федеральное агентство Джинни Мэй (Ginnie Mae). Оно предоставляет платежные гарантии, если ипотечные кредиты объединяются и продаются инвесторам портфелем, как ценные бумаги.

В итоге, в случае масштабного кризиса и краха независимых ипотечных операторов, правительство вероятно, возьмет на себя большинство операционных потерь. Джинни Мэй особенно уязвимо, поскольку почти 60 процентов от долларового объема гарантируемых им ипотечных кредитов поступает от небанковских кредиторов.

Еще одним минусом сложившейся ситуации является то, что наименее социально защищенные слои населения как раз больше пользуются небанковским сектором ипотек. В 2016 году он предоставил 64 процента внутренних жилищных кредитов, выданных чернокожим и латиноамериканским заемщикам, а также 58 процентов для проживающих вне городов и имеющих низкий или средний доход.

Авторы подчеркивают, что их исследование повысит осведомленность о потенциальных рисках, связанных с ростом небанковского сектора ипотечного кредитования США. Большинство политических дискуссий о предотвращении очередного обвала на рынке жилья сосредоточено на надзоре за банками и другими учреждениями этого сектора и уделяется меньше внимания независимым операторам ипотек, не обсуждается вопрос целесообразности концентрации рисков в секторе, который не сможет с ними справиться. Будет ли обвал на рынке жилья, который затронет всю экономику США и всем мировые рынки? Пока неизвестно, но условия для этого присутствуют.