Основные аспекты и нюансы внесения аванса при сделках с недвижимостью на вторичном рынке

Минуло двадцать шесть лет со старта приватизации в РФ. Можно сказать, что основные процессы в сделках со вторичной недвижимостью устоялись, обросли прецедентами и правоприменительной практикой. Сегодня мы поговорим о системообразующем аспекте сделки с недвижимостью на вторичном рынке, который оказывает существенное влияние на ее исход. Речь пойдет об авансе. 

Что такое аванс

Аванс - авансовая сумма, передающаяся продавцу объекта недвижимости в качестве обеспечения обязательств покупателя по его приобретению. В случае невыхода на сделку покупателем (невыход по вине покупателя) - аванс остается у собственника. В обратной же ситуации (невыход по вине продавца) деньги должны быть возвращены покупателю. 

Почему аванс, а не задаток?

Действительно, у людей, связанных с юриспруденцией, но далеких от практики рынка недвижимости, может возникнуть такой резонный вопрос. Ведь в ГК четко прописана статья о задатке, а об авансе там нет ни слова. Здесь вступает в силу один из основных "законов" проведения сделки - все стороны должны быть в равной степени подстрахованы. Понятие задатка подразумевает двойной возврат полученной суммы, но ни один собственник не пойдет на принятие задатка, чтобы гарантированно избежать потенциальных недобросовестных действий покупателя в том случае, если он планировал их изначально.

Пример из практики. Покупатель вносит условные 100000 рублей. За три дня до истечения срока договора аванса покупатель инициирует накладывание ареста на недвижимость (все мы знаем, в какой стране живем), продавец, естественно, в назначенную дату на сделку не выходит и, вуаля, покупатель обращается с законной просьбой вернуть ему 200000 рублей.

Особенности внесения аванса при свободной продаже

При свободной продаже недвижимости (цель продавца - просто получение денег) все достаточно прозрачно. Основные моменты, которые следует принимать во внимание, таковы:

- при внесении денег непосредственно собственнику, как физлицу, сумма не должна превышать 20000-30000 рублей. Бывают случаи, когда продавцу необходимо больше, например, для того, чтобы погасить задолженности за ЖКХ. В данной ситуации оговаривается довнесение непосредственно перед сделкой, в идеале совмещенное с подписанием предварительного  договора. Можно и без оного, но тогда довнесение должно быть после подписания договора основного.

- если собственник имеет договор с крупным агентством недвижимости, например, с таким как "Миэль" или "Бест", то можно смело вносить 100000-150000 рублей. Здесь стоит учитывать, что риэлторские фирмы берут свою комиссию именно из аванса (тоже подстраховка), а беря в расчет то, что размер вознаграждения редко бывает меньше 300000, покупателя обязательно попросят довнести недостающее в день сделки.

- из сложившейся практики, в большинстве случаев договора аванса подписываются на месяц (сделка должна произойти в течение месяца), если нет привходящих обстоятельств у какой-либо стороны.

- в авансовом соглашении прописываются основные моменты будущей сделки (форма договора, сроки освобождения и т.д.).

Аванс при альтернативной сделке

Здесь все несколько сложнее. Ключевое отличие - продавец не забирает деньги себе (в некоторых случаях забирает не все деньги себе), а вкладывает их в приобретение другой недвижимости. На чем следует акцентировать внимание при внесении аванса в подобных ситуациях?

1. Что касается суммы аванса и довнесения все примерно совпадает со случаем свободной продажи. Исключение - необходимость внесения большей суммы за альтернативу. 

2. Сроки всех авансовых соглашений в цепочке должны совпадать по дате сделки. Если при внесении авансового платежа за альтернативу дата переносится, то соглашения по другим квартирам в цепочке переподписываются с новой датой совершения сделки.

3. Суммы авансов по всем объектам в цепочке должны быть идентичны. Что может быть, если этого не будет? 

Пример

Вы продаете квартиру и покупаете другую. Вам внесли 100000 рублей, а вы внесли 150000. В случае отказа покупателя вашей недвижимости он теряет 100000, а вы 150000, в том случае, если не найдете нового покупателя на вашу квартиру до оговоренной в авансовом соглашении даты сделки.

4. Освобождение квартир в цепочке должно быть максимально скоординировано по срокам.

Надеемся, что данная статья поможет тем, кто решился на продажу квартиры без помощи риэлторов.