Долевое участие в строительстве. Как это работает?

Кто-то наверно уже знает, а кто-то нет, в настоящий момент – я работаю в девелоперской компании. Наша компания занимается строительством многоквартирных домов по всему городу, а также за его пределами. Не для кого не секрет, что любой застройщик в реалиях текущей конъектуры рынка жилья, не может не использовать такой инструмент как - долевое участие в строительстве. Ведь это существенно снижает себестоимость на, за счет уменьшения объема привлеченных средств банка, под высокие процентные ставки. 

Итак, для начала следует определить, что же такое «договор долевого участия». Как гласит ст.1 Федерального закона №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве"   – По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. 

Давайте попробуем разобрать на конкретном примере. Цифры все примерные, но максимально приближенные к реальным. Если кому-то будет интересно, то я могу дать точные цифры с наших строящихся объектов.  Застройщик хочет построить жилой дом. При расчете стоимости строительства, он закладывает в себестоимость 500 млн. рублей – как привлечённые кредитные средства. Процентная ставка по такому займу, в среднем - 21% годовых. Может быть и меньше конечно, если достигнуты определённые «политические» договоренности. Нехитрая калькуляция дает нам следующие цифры, обслуживание такого кредита будет стоить нам приблизительно 25 млн. в год (кредит сразу не берется «весь», а выдается траншами, расписывать что еще туда входит, тоже не буду – долго и нудно), при среднем темпах строительства, с момента получение разрешения на строительство, до момента ввода в эксплуатацию дома, проходит два года. Соответственно, чтобы остаться ценой за квадрат «в рынке», нам необходимо при среднем количестве продаваемых жилых квадратов – 11-14 тыс. кв.м. «наценка» на каждый квадрат составит примерно 5 000 рублей. Если мы не используем такой инструмент как долевое участие в строительстве, для нас эта сумма будет - упущенной выгодой. На самом деле, такая схема тоже имеет право на жизнь, но с условием, что дом малоквартирный, элитный, а привлекаемые денежные средства являются не кредитными, а заемными у стратегических инвесторов. Но вернемся к «долевке». 

Сегодня любой крупный застройщик вынужден использовать привлеченные от дольщиков средства. Хотя это и накладывает на него дополнительные обязательства, в виде отчетности в орган осуществляющий контроль за долевым строительством и иных надзорных органов, а так же дополнительные траты на страхование гражданской ответственности застройщика перед дольщиками.  Но все же, для застройщика, привлечь «бесплатно» 150-250 млн. – это абсолютно здравое решение. Интересно, кто читает стенутекста? Кто прочитал эту строчку в комменты добавьте «плюс». Конечно застройщик не может на ровном месте привлечь дольщиков. Чтобы зарегистрировать первый ДДУ, нужно получить разрешение на строительство, а для этого нужен проект, все возможные разрешительные документации, изыскания и т.д. Получается, что в любом случае застройщик вынужден найти средства для «старта». Да и на «нулевом цикле» продавать квартиры в «долевку» трудно – нужно хотя бы поднять пару этажей. Но за то, дольщику, зашедшему на «нулевом цикле», предлагаются самые выгодные цены за квадрат. Порой разница с «релизной» ценой отличается на 30-35%. Ничего не напоминает?)  

Это практически один-в-один похоже на preICO, ICO и соответственно релиз, а вместо токенов тут квадратные метры. Но в отличие от ICO, результат этого «стартапа» более предсказуем. Да и риски практически отсутствуют. Вложенные средства в любом случае вернуться, так как в силу закона, застройщик обязан страховать каждый заключенный ДДУ, да и контроль со стороны государства очень мощный – слишком сильно страна пострадала от недобросовестных застройщиков. 

В следующей статье, я расскажу Вам как можно инвестировать средства с долевое строительство и получать с этого доход  более высокий, чем  банковский процент, при этом практически не рискуя ничем. 

Если у Вас есть вопросы про долевое строительство, задавайте, не стесняйтесь – я на этом уже «тысячу собак съел»!)))