Миллионы из земли: малоизвестные компании контролируют участки под строительство во всей Британии

Управление земельными активами – одна из тех отраслей бизнеса, о которой не так много известно широким кругам.

А между тем эта ниша является настоящей «золотой жилой» для компаний, легко ориентирующихся в запутанных лабиринтах строительных норм и разрешений и помогающих девелоперским компаниям в оформлении земельных участков. В конечном итоге, они зарабатывают на государственных ограничениях, непрозрачности системы и сложных для понимания законах.

Средняя цена земель сельхозназначения в Великобритании составляет 5-10 тыс. фунтов за акр (примерно 0,4 га), но после перевода участка в категорию под жилое строительство его цена взмывает до 1-4 млн фунтов за акр, рассказывает The Telegraph.

Комиссия компаний, занимающихся оформлением всех необходимых бумаг, составляет обычно 10-30% от конечной стоимости земельного участка и берётся с заказчика только в случае успешного результата. Впрочем, по утверждению самих земельных компаний, такого результата они добиваются в 90% случаев.

Отсюда и впечатляющая доходность этого бизнеса. По данным издания, за минувший год налогооблагаемая прибыль ведущей компании этого сегмента, Gallagher Estates, составила 79 млн фунтов, а её конкурент, Gladman Developments, за год заработала 11,6 млн фунтов. И это только то, что компании показали налоговым органам.

Как правило, сами земельные компании не покупают участки у первоначальных владельцев. Чаще всего они предлагают им опционы на определённые эксклюзивные права либо договариваются о выплате после продажи земли застройщику.

Опционы не подлежат регистрации и не требуют обязательного раскрытия информации, поэтому рынок управления земельными активами остаётся таким закрытым. Так, на балансе Gladman формально числится всего 304 акра земли, в то время как на оформленных с её помощью участках ежегодно строится около 10 тыс. жилых домов. Всего же, по оценке экспертов, на этом рынке работает восемь крупных компаний, которые контролируют около 20% всех земельных участков для строительства во всей стране.

Девелоперы охотно сотрудничают с такими предприятиями. Земельные компании берут на себя все риски, связанные с оформлением разрешений и согласований, и застройщики могут сосредоточиться на своём основном деле – строительстве.

Кроме того, оформление земельных участков довольно долгий процесс, а временной горизонт инвестирования у девелоперов редко превышает 3-5 лет. Так что, благодаря земельным компаниям, застройщикам не приходится замораживать оборотные средства, покупая участки и ожидая возможности начать, наконец, строительство.

Земельные компании подвергаются и критике. В частности, в их адрес звучат обвинения в том, что они только аккумулируют земельные участки, на значительной части которых дома так и не строятся. Однако, земельные компании отвергают эти обвинения, заявляя, что их прибыль привязана к результату, а значит, им нет никакого смысла просто так удерживать землю, пригодную для строительства.

Впрочем, из уст некоторых экспертов звучат более радикальные заявления. По их мнению, земельные компании являются пережитком прошлого и существуют и зарабатывают только благодаря непрозрачности и неэффективности британского земельного рынка.

Возможно, эти эксперты правы. По крайней мере, британское правительство уже объявило о планах создания открытого реестра земельных участков с информацией об их месторасположении и владельцах. Этот небольшой, но крайне важный шаг может существенно облегчить жизнь девелоперам и усложнить бизнес земельным компаниям. Пока же они продолжают с успехом пользоваться непрозрачностью рынка и зарабатывать свои миллионы.