Предварительный договор вместо договора долевого участия. Интересно?

Свежие материалы читайте в моем блоге "О праве по-русски" на платформе Яндекс.Дзен.

Квартиры по очень выгодным ценам! Снижаем стоимость за счет отсутствия затрат на оформление и регистрацию. Интересно? Звоните!

Такое объявление увидели однажды жители одного из крупных российских городов.

Интересно было многим, тем более, что стоимость квартир была действительно очень привлекательной. Существенно ниже, чем у конкурентов.

Аргументы вызывали интерес. Что еще за экономия и как такое может быть?

Выгодная схема

ООО "Застройщик" предлагало гражданам приобретать квартиры в строящемся доме не по договору долевого участия, а по некоему предварительному договору, который при этом еще и не требовалось регистрировать нигде.

На вопросы о гарантиях потенциальным покупателям отвечали примерно следующее.

Договор долевого участия с ООО "Застройщик" заключает только один участник - ООО "Дольщик". Соответственно, все риски лягут также на второе ООО.

Каждый "покупатель" квартиры заключает с ООО "Застройщик" предварительный договор, в котором будет указан срок передачи конкретной квартиры.

После "сдачи" дома ООО "Дольщик" получит квартиры и заключит с покупателями договоры купли-продажи, условия которых будут соответствовать предварительным договорам с каждым из них.

Схематично предложение выглядит так:

Все квартиры в доме были проданы по предложенной схеме.

Что было дальше, расскажу чуть позже. Сначала объясню, почему не рекомендовал бы ни одному своему клиенту пробовать приобрести квартиру на таких условиях.

Серая схема

Да именно так. Схема изначально серая. Не черная, потому что все разрешения на строительство у застройщика имелись, да и дом в итоге был достроен, хоть и с некоторым опозданием.

Что должно сразу смутить?

Застройщик предлагает покупателю строить отношения за рамками закона об участии в долевом строительстве.

Характерно, что обычно застройщики в таких случаях всеми правдами и неправдами скрывают факт обхода закона.

Наглый маркетинг застройщика в нашем случае состоял как раз в "выпячивании" этого факта. Мол, смотрите, мы работаем по иной схеме, нежели остальные, но за счет этого экономим ваши деньги.

Попытка обойти закон должна настораживать во всех случаях. Не важно тайно это делается или явно.

Второй момент, который сразу бросается в глаза. Правоотношения по предварительному договору купли-продажи возникают у покупателя с ООО "Застройщик". Именно это ООО обязуется предоставить квартиры.

Но реальным собственником квартир сначала становится ООО "Дольщик". Именно к нему они перейдут по договору долевого участия, после чего будет оформлено и право собственности.

С ООО "Дольщик" у "покупателей" (здесь снова логично написать это слово в кавычках) никаких правоотношений не возникает. Это организация не является стороной предварительного договора.

Итог истории

Дом был достроен. С небольшим опозданием. Этого опоздания хватило, чтобы срок действия предварительного договора, указанного в нем самом, истек.

Хотя это не особо важно.

Собственником всех квартир дома стало ООО "Дольщик".

Оно не отказывалось передать "покупателям" квартиры, указанные в предварительных договорах, но заявило, что предчистовую отделку выполнило за свой счет, поэтому стоимость квартир выросла - примерно на 30%.

И большинство участников схемы согласились доплатить, после чего стоимость квартир была уже не ниже рынка, как изначально, а значительно выше рынка.

Других вариантов не было.

В отношении ООО "Застройщик" была инициирована процедура банкротства. Шансы "вытащить" назад переданные деньги практически отсутствовали. Денег у организации не было, они были вложены в строительство.

Требовать что-то с ООО "Дольщик" было невозможно. Ни один из "покупателей" не заключал с этой компанией какого-либо договора. Значит и обязанностей у ООО "Дольщик" ни перед кем из участников схемы не возникло.

Несколько десятков человек, пытаясь купить квартиры на 10% ниже рынка, в итоге купили их на 20% выше рынка.

Мораль. Когда вам предлагают поучаствовать в хитрой схеме, чтобы обхитрить государство, задумайтесь, может государство тут не причем?..