Простенькая схема или как риэлтор остался без денег из-за собственной глупости

В сегодняшней истории использовалась одна из самых простых и примитивных мошеннических схем в сфере недвижимости.

Избежать подобных ситуаций можно легко. Достаточно принять элементарные меры предосторожности.

Но наш персонаж этим пренебрёг. Он считал себя очень умным. Ведь он был очень опытным...

Риэлтором

Максим Уваров был не просто риэлтором, он возглавлял успешное агентство недвижимости.

В бизнесе риэлторском он уже много лет, чего только не видел. Любил он себе эпитеты подбирать - "стрелянный гусь", "тертый калач" и т.п.

Вариант с этой "трешкой" сразу показался Максиму подозрительным.

"Ну не бывает так вкусняво", - думал он. Где Максим подцепил это новое для него словечко он не знал. Но слово прилипло к языку.

Вариант был действительно хорош. Цена серьезно ниже рынка, состояние отличное.

Продавец казался вполне порядочным человеком, а снижение цены объяснил незамедлительной потребностью в деньгах.

Условие продавца было простым - деньги он должен получить еще сразу после подписания договора купли-продажи и передачи его на регистрацию в органы Росреестра.

Ну реально подозрительно. Но и цена квартиры процентов на 15-20 ниже рынка. Упускать жалко.

Титульное страхование

Максим нашел выход из ситуации. Страховой продукт, именуемый "титульное страхование" не дешев, но зато предусматривает выплату страховой суммы в случае утраты страхователем права собственности на приобретенный объект недвижимости.

Максим уплатил за страховку своего титула собственника 5% от стоимости квартиры - более 160 тысяч рублей. Но дисконт к рыночной цене был еще больше, поэтому риэлтор решил не жадничать.

С полисом в кармане Максим чувствовал себя в безопасности, поэтому передал деньги согласно условию продавца - до регистрации сделки, сразу после подписания сторонами договора купли-продажи.

И остался и без квартиры, и без денег.

Простейшая схема

Как только деньги оказались в кармане продавца, он обратился в Росреестр, приостановил процесс регистрации и совершил сделку купли-продажи квартиры с другим лицом. Возможно даже мнимую сделку.

Органы Росреестра зарегистрировали вторую сделку, вследствие чего право собственности на квартиру перешло отнюдь не к Максиму Уварову.

И полис титульного страхования не помог. Страховая компания отказалась производить выплаты.

Почему "не сработал" полис

Согласно условиям заключенного договора страхования, страховым случаем считалась утрата Максимом Уваровым права собственности на приобретенный объект недвижимости по независящим от него обстоятельствам, в том числе и в случае мошеннических действий иных лиц.

Но право собственности на квартиру Максим не приобрел, поскольку возникает это право не в момент подписания договора купли-продажи, а в момент государственной регистрации сделки (в момент внесения соответствующей записи в ЕГРН).

Но регистрация сделки произведена не была, поэтому перехода права собственности также не было.

Страховой случай не наступил. Отказ страховой компании от выплаты следует считать вполне правомерным. Не может быть утрачено то, что в силу закона не возникло.

Вот такая история с печальным концом.

Максим, безусловно, сможет требовать от продавца уплаченную по договору сумму. Вот только иметь право требовать и реально истребовать в российской правоприменительной практике совсем не одно и то же.

Инфографика

В комментариях к одному из моих последних постов читатели выразили желание видеть историю в инфографике.

Попробую наглядно изобразить цепочку событий.

Мораль проста. Не нужно надеяться только на страховку, иногда полезно подумать головой.