Покупка квартиры в новостройке. Четыре совета директора агентства недвижимости

Свежие материалы читайте на моем канале "О праве по-русски" на платформе Яндекс.Дзен.

Формат сегодня такой. Советы по покупке новостройки дает директор агентства недвижимости, но делает это не с точки зрения своего бизнеса, а с точки зрения человека, знающего кухню изнутри.

Советы будут мои. Я возглавляю не самое крупное в городе агентство недвижимости, специализирующееся именно на продаже новостроек.

При этом статья не в коей мере не рекламная, скорее наоборот.

Если вы приобретали новостройку через агентство недвижимости, то вам знаком главный рекламный аргумент - услуги нашего агентства для вас абсолютно бесплатны.

Вранье? Ни в коем случае. Агентству платит застройщик. Клиент не платит ничего. Выгодно? Не всегда.

Давайте разбираться.

Совет первый. Не верьте словам

Когда несколько лет назад я пришел в этот бизнес, у меня был шок. Представьте, человек, проработавший всю жизнь в образовании - сначала школьным учителем, потом преподавателем колледжа и ВУЗа - оказался в кругу риэлторов.

Никто не любит риэлторов. Я это прекрасно понимаю. Я не люблю риэлторов больше, чем кто-либо. Я увидел не только обертку конфеты, я видел то, что под фантиком...

Найти риэлтора, за действия которого потом не стыдно перед клиентом, очень тяжело. Иногда при первом знакомстве мне казалось, что человек порядочный, но затем все выплывало наружу и приходилось расставаться.

Но вернемся к новостройкам.

Агент по недвижимости предлагает вам несколько вариантов квартиры в разных жилых комплексах. Одни хвалит, от других отговаривает. При этом утверждает, что действует только в ваших интересах, поскольку какого бы застройщика вы не выбрали, агентство все равно получит от него свои комиссионные.

Это правда лишь отчасти. Комиссию заплатит любой застройщик, но вот размер её неодинаков. При этом, как правило, надежность застройщика обратнопропорциональна размеру комиссии.

Проще говоря, за сделки с примерно одинаковыми квартирами у разных застройщиков агент может получить комиссию, отличающуюся в разы.

Застройщик А - комиссия 2%
Застройщик Б - комиссия 5%

Не трудно посчитать, что при сумме сделки, к примеру, 3 млн рублей застройщик А заплатит агентству 60 тысяч рублей, застройщик Б - 150 тысяч рублей.

Агент обычно получает половину от этого вознаграждения. Вот и сравните - 30 тысяч или 75 тысяч.

И алчность у многих берет верх над интересами клиентов. Вам могут настойчиво рекомендовать не самый лучший из имеющихся вариант только потому, что комиссионное вознаграждение в этом случае выше.

Теперь сам совет.

Квартира - дорогая покупка. Выделите на это время. Посетите не менее десяти агентств. Вы будете очень удивлены тем, насколько может разнится предоставляемая в каждом из них информация.

Зато вы получите полную объективную картину. Сможете делать собственные выводы.

При этом не нужно в каждом из агентств скрывать факт того, что вы были в других агентствах и собираетесь продолжать обходить конкурирующие организации. Это будет только на пользу.

Что делать, когда определились с вариантом? Плюнуть на них всех и пойти напрямую к застройщику?

Некоторые так и делают. Но это плохая идея.

Совет второй. Выжмите из агентства все, что можно

А выжать можно не мало.

Обратившись напрямую к застройщику, вы не получите дополнительных скидок. Через агентство будет та же самая цена.

Вы прошли десяток агентств, выбрали одно из них.

Что требуем?

• юридическое сопровождение сделки
• показы объектов
• ведение переговоров с застройщиками и получение от них необходимой информации
• подбор варианта ипотечного кредитования, помощь в оформлении документов
• помощь во взаимодействии с государственными и муниципальными органами (Росреестр, органы опеки)

Все эти услуги агентство обязано предоставлять вам. Эта обязанность прописывается в договоре агентства с застройщиком.

Не хотят предоставлять что-то из перечисленного? Говорите до свидания, обращаетесь в другое агентство.

Можно ли получить от агентства финансовую выгоду? Еще как можно.

Прямо скажите работникам агентства, что считаете получаемую ими комиссию высокой и попросите поделиться половиной комиссии с вами.

Это нормальная практика. Уверяю вас, в большинстве случаев вам пойдут на встречу.

Не захотели учесть ваш финансовый интерес? Отказали? Вы уже знаете, что делать. У вас на руках целый список агентств, в каждом из которых вам будут рады.

Скажете, это откат? Какое-то неприятное слово. Я бы назвал это кэшбэк. Звучит гораздо благозвучнее.

Требуйте свой кэшбэк.

Теперь "пройдемся" по застройщикам.

Совет третий. Смотрите не на застройщика, а за застройщика

Этот нюанс приходится объяснять даже опытным специалистам по недвижимости.

Что делает человек, анализируя застройщика?

Выясняют какие объекты компания построила раньше, много ли их было, выполнялись ли сроки строительства. Ищет в сети отзывы о качестве построенных ранее домов.

Это правильно и это не лишнее. Но это лишь то, что лежит на поверхности.

Начните с генподрядчика.

Данные о генподрядчике должны быть в обязательном порядке размещены на сайте застройщика в разделе "Раскрытие информации".

Выяснив наименование генподрядной организации, идем на сайт этой компании. Изучаем список построенных объектов. Солидное портфолио - однозначный плюс, отсутствие такового - минимум повод насторожиться.

Когда слышу: "Этот застройщик строит хорошо", - улыбаюсь. Потому что застройщик ничего не строит. Строят подрядчики. И если выписать генподрядчиков каждого объекта одного и того же застройщика, то очень часто можно будет видеть, что они разные. Иногда даже вообще не повторяются. О какой преемственности качества строительства может идти речь, если "рабочие руки" каждый раз разные.

Если вы закажете два костюма - по одному у разных портных, то качество пошива не будет идентичным, только потому, что оба заказа сделали вы. Качество зависит не от заказчика, а от исполнителя - строителя, портного и так далее.

В моей практике есть такой пример.

Застройщик строил жилой комплекс из трех домов. Дома строились по одному и вводились в эксплуатацию с разницей в год.

Первый дом хорошо "продавался". Отличный проект, шикарные современные планировки квартир, удобное расположение. Но... он был отвратительно построен. Негативные отзывы посыпались сразу же после заселения.

Жильцы двух других домов не могут нарадоваться своему приобретению. Застройщик сменил генерального подрядчика.

Резюме. Загляните за плечо застройщику. Что за подрядчик за ним стоит?

Совет 4. Пощупайте своими глазами

Руками вряд ли получится. Но посмотреть объект до его покупки очень желательно.

Многие мне возразят: "Дом еще только строится. Возведено всего пара этажей. Что там смотреть-то?"

Едем на объект. Видим глухой забор. Это плохо. Это отвратительный маркетинг застройщика. "Правильные" застройщики уже давно не ставят глухие заборы. Клиент должен видеть как все движется.

Советую при всех равных объект, за строительством которого вы сможете следить хотя бы со стороны.

Итак, приехали. Видим на объекте множество техники, рабочие заняты делом, они в спецодежде и имеют все необходимые средства индивидуальной защиты. Прекрасно.

Сравните. Заглянули за глухой забор, пустота. Вот вышли несколько работников. Одеты кто во что, двое из трех без каски, тот что в каске - с бутылкой пива и бутербродом.

Правильный подход к строительству проявляется во всем. Это не только подбор качественных материалов, но и подбор персонала, дисциплина, общая организация работы на объекте.

Очень часто объект строится в составе жилого комплекса, несколько домов которого уже сданы и заселены. Поэтому, даже если вы покупаете квартиру "на стадии котлована", съездите в выбранный ЖК и посмотрите сданные объекты.

Зайдите в заселенный дом, оцените дизайн холла, качество отделки. Обязательно посмотрите благоустройство придомовой территории. Хороший застройщик реализует комплексный проект, включающий создание полной инфраструктуры проживания.

Что желательно увидеть?

Озеленение придомовой территории, установку малых архитектурных форм, оборудованные детские и спортивные площадки, правильно организованную парковку.

Посмотрели. Не понравилось? Есть большая вероятность, что в других домах будет то же самое.

И последнее. Осторожнее с отзывами в интернете. И не важно форум это или социальная сеть.

Продажа недвижимости - бизнес, в котором есть большие деньги. Этих денег вполне хватает на проведение грамотных и профессионально разработанных крауд-маркетинговых кампаний.

Не просто один два фейковых отзыва, а именно выстроенная маркетинговая кампания, охватывающая множество социальных каналов.

На самом деле квартира в новостройке - это здорово. Просто всегда хочется, чтобы ничего не омрачило радость от приобретения новой обители.