Точку в этой истории не поставил даже Верховный Суд — отправил дело на новое рассмотрение. При этом в сложившейся ситуации не факт, что нижестоящие суды, пересмотрев дело, изменят резолютивную часть решения, возможно дело коснется лишь изменения мотивировки.
В любом случае ситуация прекрасно иллюстрирует проблемы, сложности и нюансы предъявления негаторного иска. Именно негаторный иск предъявила женщина к товариществу собственников жилья.
Негаторный иск — иск об устранении препятствии в использовании имущества, не связанных с лишением собственника владения этим имуществом.
Решила восстановить доступ к машино-местам путем предъявления негаторного иска
Пишу к «машино-местам», потому что на самом деле их было два, в праве общей долевой собственности на каждое машино-место женщина имела 1/2 доли.
По неозвученным в судебных актах причинам, платежи за пользование автоматическими средствами доступа в гараж собственница вносить перестала. Тогда Правление ТСЖ своим решением отключило ей автоматический доступ. Пользоваться брелоком и набором телефонного номера женщина более не могла.
Будет справедливым отметить, что она не была полностью лишена возможности использовать машино-места по назначению, после отключения автоматического доступа она должна была дозваниваться до коменданта дома, который открывал ей ворота и шлагбаум.
Не очень удобно, согласитесь. Разумеется, в сложившейся ситуации гражданка виновата сама. Автоматика доступа — общее имущество, расходы на его содержание должны нести все, но необходимость соблюдать законодательство Правлением ТСЖ противоправное поведение женщины не отменяет.
Негаторный иск был подан не сразу. Сначала недовольная собственница обратилась в отдел полиции. Участковый уполномоченный вынес решение об отказе в возбуждении уголовного дела. После этого негаторный иск стал предметом судебного рассмотрения.
Законно или незаконно лишили права доступа к машино-месту?
В районном суде искренне удивились недовольству истца. В иске отказали, сославшись на отсутствие препятствий в пользовании машино-местами, так как доступ к недвижимому имуществу можно осуществлять через коменданта дома. Отключение автоматического доступа к машиноместам, по мнению суда первой инстанции, не создаёт препятствий истцу в их использовании.
Судьи апелляционной и кассационной инстанции согласились с таким подходом.
Для судей Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда не все было так однозначно.
Обратил внимание, что в Определении Верховного Суда термин «машино-место» написан слитно — машиноместо, хотя законодательство оперирует именно дефисным написанием этого слова — машино-место.
Согласно статьям 36 и 39 Жилищного кодекса, собственники помещений в многоквартирном доме имеют равное право пользования общим имуществом, включая соответствующее оборудование (лифты, ворота, шлагбаумы и т.п.), и несут равные обязанности по содержанию этого имущества в порядке, установленном законодательством.
Вряд ли можно считать равным правом пользования общим имуществом ситуацию, когда большинство собственников используют автоматический доступ к машино-местам, а отдельные собственники этой возможности лишены.
Странной показалась судьям Верховного Суда и ссылка нижестоящих судов на непредоставление истцом достоверных и допустимых доказательств того, что ТСЖ чинятся препятствия в проезде автомобилей на машиноместа. В Определении впрямую указывается, что нижестоящими судами не приведены мотивы, по которым он отверг представленные истцом решение заседания правления ТСЖ «ЗАХАРОВО», оформленное протоколом от 25 июня 2019 г. № 71, о прекращении истцу автоматического доступа в гараж, а также её обращение по указанному факту в органы полиции.
А вот далее самое интересное.
Согласно пункту 14 статьи 155 Жилищного кодекса, если собственник общего имущества не исполняет обязанность по его содержанию, он должен нести установленную законодательством ответственность.
Ссылаясь на эту норму, судьи Верховного Суда указывают, что суд первой инстанции должен был установить, являлось ли прекращение автоматического доступа в гараж надлежащим способом защиты права ТСЖ.
Что имеется в виду?
Районный суд должен был проанализировать Устав ТСЖ и иные акты этой организации, регулирующие вопросы содержания общего имущества, и установить предусмотрено ли в этих документах автоматическое отключение доступа в качестве санкции за просрочку оплаты доступа.
Вполне возможно, что этот вопрос в указанных документах не регулируется, либо регулируется неполно, либо регулирование противоречит действующему законодательству.
Дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Источник: Определение Верховного Суда от 21 июня 2022 года № 5-КГ22-46-К2.
