Верховный Суд признал незаконной установку кондиционеров в квартирах большинства домов. Свежая неоднозначная судебная практика

Верховный Суд признал незаконной установку собственником квартиры внешнего блока кондиционера на фасаде дома. Женщина установила этот блок без согласия других собственников квартир.

Интересно, что истцом в этом деле выступили не другие собственники, а управляющая компания, которая к числу собственников жилых помещений МКД, как известно, не относится. Высшую судебную инстанцию сей факт не смутил.

Управляющая компания потребовала демонтировать внешний блок кондиционера

Управляющая компания обратилась в суд с требованием обязать ответчицу в течение 20 дней с момента вступления решения суда в силу демонтировать внешний блок кондиционера и привести фасад здания в первозданный вид.

На что ссылалась?

Во-первых, на то что фасад здания является общим имуществом, поэтому вносить изменения, связанные с его внешним видом и конструкцией допустимо лишь с согласия всех собственников.

Во-вторых, общее собрание собственников многоквартирного дома своим решением утвердило некий договор управления, в котором собственники обязались не устанавливать в местах общего пользования и на фасаде дома внешние блоки кондиционеров.

Я дважды в судебном постановлении этот момент перечитал, сначала думал показалось, неправильно понял.

Получается, если общее собрание собственников МКД примет решение разрешить ставить внешние блоки кондиционеров собственникам квартир, это решение будет противоречить заключенному ранее договору с управляющей компанией? Могут ли условия данного договора ограничивать предусмотренное законом право собственников управлять общим имуществом?

Уверен, что большинство голосовавших собственников в договор не вчитывались, и на пункт этот внимание не обратили. Кто кого вообще обслуживает в данной ситуации? Почему управляющая компания требует согласовать условия, выходящие за пределы ее компетенции?

Я, безусловно, помню содержание статьи 161 Жилищного кодекса, устанавливающее обязанность управляющей организации надлежаще содержать общее имущество в многоквартирном доме. Но не согласен, что запрет устанавливать кондиционеры, означает содержать общее имущество. Содержите его с кондиционерами.

Позиции судов разных инстанций по этому делу отличались

Суд первой инстанции поддержал управляющую компанию, обязав женщину демонтировать внешний блок кондиционера. Сослались правда не нарушение договора управления, а на отсутствие согласования установки с другими собственниками — имущество общее, управление должно осуществляться общим собранием.

Не убедило судью и экспертное заключение, предоставленное ответчицей, в котором указывается, что внешний блок кондиционера не нарушает требований нормативной строительно-технической документации, отвечает обязательным требованиям, не оказывает негативного воздействия, в том числе на жителей дома.

Суд апелляционной инстанции оставил решение районного суда без изменений.

Суд кассационной инстанции отменил апелляционное определение.

В «кассации» посчитали, что сам по себе факт размещения ответчиком кондиционера на фасаде здания не означает осуществление им действий, затрудняющих реализацию прав собственниками помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому.

В результате такой установки общее имущество жильцов жилого дома не уменьшилось, а иные негативные последствия в виде повышенного шума, вибрации и прочего не установлены. Поэтому вывод суда о том, что фасад здания относится к общему имуществу собственников 5 помещений в многоквартирном доме и поэтому установка наружного блока кондиционера может осуществляться только при наличии согласия собственников, по мнению судей суда кассационной инстанции, не может быть принят во внимание.

Верховный Суд — без решения общего собрания только в одном случае

Верховный Суд определил, что женщина незаконно установила внешний блок кондиционера на фасаде дома, отменил Определение второго кассационного суда общей юрисдикции и направил дело на новое рассмотрение в суд кассационной инстанции.

Однако, в определении Верховного Суда есть важная оговорка. Установка внешних блоков кондиционеров без решения общего собрания собственников все же допускается, но только в случае, когда это предусмотрено проектом многоквартирного дома.

Многие новостройки спроектированы с местами под внешний блок кондиционера. Я живу как раз в таком доме. Моему кондиционеру демонтаж не угрожает, но с позицией Верховного Суда в целом все равно согласится не могу.

Источник: Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 28 марта 2023 года №5-КГ22-150-К2.