[Новые горизонты] Блокчейн «стучится» в мою дверь или нюансы рынка аренды недвижимости в США

Статья @santa-barbara для сообщества «Русское Зарубежье» @vp-zarubezhje.

Я не раз убеждалась, что жизнь полна невероятных поворотов и неожиданных встреч, которые иногда трансформируются в грандиозные возможности. Главное - не пропустить сигнал, не испугаться шага навстречу неизвестности, и воспользоваться предоставленным судьбою случаем.

Так сложилось, что после моего незапланированного переезда в Калифорнию я сменила не только место жительства, но и род деятельности. В России я вполне успешно работала в сфере маркетинга и рекламы. Однако, чтобы пробиться в этом бизнесе в США, пришлось бы всё начинать практически с нуля – другой, неизвестный мне рынок, отсутствие деловых связей и, плюс к этому, все комплексы эмигранта, в зрелом возрасте попавшего в совершенно новую среду. Да и, откровенно говоря, маленькая уютная Санта Барабара - не самое удачное место для амбициозного карьериста. В этом смысле, крупные динамичные города, такие как Лос-Анжелес или Сан-Франциско, заметно перспективнее. Но переезжать туда я не торопилась, полностью погрузившись в местную атмосферу покоя и беспечности, присущие полюбившемуся мне оазису на берегу Тихого Океана.

Вопрос трудоустройства решился неожиданно и совершенно не так, как я могла бы себе представить. Дело в том, что изначально приехав в США ради обучения (сначала в языковой школе, а впоследствии в университете), я должна была где-то жить. Выбор пал на студенческую резиденцию в пешей доступности от центра города – некий гибрид общежития и меблированных апартаментов с общей кухней и гостиной. При бронировании из России, на картинках и в описании на сайте компании, всё выглядело чудесно. Увы, действительность даже меня, особу не из слабонервных, выбила из колеи. Не буду вдаваться в детали, просто представьте себе компанию из 15 студентов разных национальностей в возрасте от 18-ти до 28-ми, проживающих в доме под одной крышей, без особого надзора со стороны менеджмента или владельца недвижимости, и творящих всё, что им заблагорассудится.

Тут надо заметить, что американский бизнес любого масштаба в любой сфере деятельности очень клиентоориентирован. Вот только это пресловутое «клиент всегда прав» иногда играет с американцами злую шутку. Порою совершенно очевидно, что клиент не прав и вообще сильно злоупотребляет своим клиентским положением - но нет, его всё равно опасаются вежливо поставить на место, и продолжают потакать его нелепым прихотям даже в ущерб бизнесу. Да вспомните хотя бы громкое судебное разбирательство в 94-ом, в рамках которого МакДональдс выплатил 2.86 миллиона долларов некой дамочке, обварившейся кипятком из стакана с кофе. Где уже ей было догадаться, что кофе кипятком заваривают!? С тех пор, разве что на лбу у сотрудников всех американских заведений общепита не написано, что напитки ГОРЯЧИЕ и посетители должны проявлять осторожность в обращении с ними.

В этом же ключе дела обстояли и со студенческой резиденцией – полный разгул со стороны жильцов, ввиду то ли халатности, то ли недееспособности управляющего. Ему явно не хватало немного «русского подхода» в части обслуживания таких специфических клиентов. Жить в подобных условиях в мои планы не входило, а искать другое жильё на тот момент было задачей нетривиальной. Рынок аренды недвижимости в США сильно отличается от российского. Чтобы самостоятельно арендовать что-то, не обойтись без местного номера соц страхования (SSN), безупречной кредитной истории (оценка вашей надежности как заёмщика в баллах), подтверждения постоянного источника дохода и даже рекомендации от предыдущих хозяев, которым могут позвонить для проверки. Кстати, даже после этого вам могут отказать под благовидным предлогом. Однозначно, законы таковы, что заселить жильца куда сложнее, чем потом выселить, а права арендаторов жилой недвижимости в Калифорнии защищены лучше, чем права собственников. Просто выставить на улицу даже за неуплату аренды невозможно – придется действовать через суд, а это займёт от 3 до 6 месяцев. Поэтому к выбору постояльцев относятся тут со всей тщательностью.

Я решила, что как-то исправить ситуацию в уже арендованном месте будет проще, чем найти новое, и взялась за дело. Не скажу, что наводить порядок было легко, но лёд тронулся – соседи по кварталу перестали жаловаться на постоянные вечеринки и шум в поздние часы, меньше средств стало уходить на оплату ремонта и возмещение ущерба по причине небрежного отношения к имуществу и т.д. Владелец оценил мои волонтёрские усилия, и в итоге я получила предложение о работе, заняв место менее эффективного менеджера. Так из специалиста по маркетингу я совершенно случайно переквалифицировалась в управляющего жилой недвижимостью, и с удовольствием проработала в этом бизнесе последующие девять лет.

Есть ощущение, что для России менеджмент объектов жилой недвижимости (апартаменты, квартиры, дома), практика пока относительно новая и не очень распространённая. В США же история инвестирования в недвижимость исчисляется десятилетиями. Есть как частные лица, сдающие жильё в наём, так и целые корпорации, владеющие объёмными портфолио из разного рода жилых объектов. Большинство инвесторов сами не занимаются вопросами содержания и обслуживания своей недвижимости. Они могут вообще не быть резидентами штата и проживать где-нибудь в другой стране.

Все операции, связанные с поиском арендаторов, заключением договоров аренды (англ. - lease), наймом обслуживающего персонала и подрядчиков для проведения ремонта, ведением финансовой отчётности, и даже контролем уровня рентабельности объекта, осуществляет наёмный менеджер или, в случаях, когда речь идет о больших объемах, целая управляющая компания. Работают чаще всего за комиссию. В Калифорнии это от 8% до 25% от общей прибыли, процент варьируется в зависимости от сложности и объема работы. Рентабельность такого рода вложений для самих инвесторов разнится от штата к штату - разные налоги на недвижимость, стоимость услуг ЖКХ, расценки на ремонтные работы и содержание и т.д. В среднем, 5-7% годовых чистой прибыли считается в Калифорнии весьма завидным показателем ROI (возврат на вложенные инвестиции).

Деятельность и частных менеджеров, и сотрудников управляющих компаний строго регламентирована и лицензируется на уровне штата. Для ведения любого рода риэлтерского бизнеса, к которому относится и менеджмент объектов недвижимости, необходимо сначала пройти курс обучения с набором обязательных предметов, затем сдать экзамен, получить лицензию (выдается на два года) и стать членом Ассоциации Риэлтеров. Законодательство строгое, ответственность риэлтеров и менеджеров чётко прописана. Любые попытки недобросовестного выполнения взятых на себя обязательства грозят минимум потерей лицензии, а то и судебным иском. Не говоря уж про потерю возможности работать в этой отрасли в дальнейшем. В этой связи, вопрос всецелого доверия своему управляющему для инвесторов хоть и актуален, но далеко не критичен.

Возвращаюсь к теме неожиданных встреч, с которой я начала эту статью. С августа текущего года в моей трудовой деятельности возникла пауза, и я размышляю относительно дальнейших шагов. Примерно в это же время, знакомые настоятельно рекомендовали мне обратить внимание на набирающий обороты рынок криптовалют, технологию блокчейн, рассказали мне про Steemit и Golos. Так я оказалась на платформе и, несмотря на постоянные местные передряги, считаю, что мне крупно повезло - опыт последних трёх месяцев для меня бесценен!

А буквально неделю назад, будучи в Москве, я случайно встретила своего давнего калифорнийского знакомого. Сам он родом из Беларуси, но живет в США уже лет двадцать и, как и я, учился в Университете Калифорнии в Санта Барбаре. Думаете, что он делал в столице России 8 декабря? Презентовал на конференции в Сколково калифорнийский стартап в сфере аренды жилой недвижимости на платформе блокчейн! Русские, украинские и белорусские ребята, эмигрировавшие в США, бывшие выпускники знаменитого Стэнфорда, уже пару лет как запустили и успешно продвигают свой проект Rentberry в Силиконовой Долине, а сейчас выходят на новый уровень и проводят ICO. Интересующиеся могут узнать больше тут на руском или на английском.

Проигнорировать такой сигнал судьбы я не могла, и основательно углубилась в изучение деталей предложения, белой бумаги, подключилась к чату Rentberry в Телеграме, и всерьёз рассматриваю идею инвестирования или сотрудничества. Вдруг мне удастся интегрировать свой многолетний опыт и применить его в новом формате?! Станет ли эта случайная встреча в Москве действительно судьбоносной для меня - покажет время. Одно совершенно очевидно - криптобудущее уже «постучалось» в мою дверь и больше сомнений нет, что в том или ином виде, завтра оно станет настоящим!

Все фото из личного архива автора

Из Калифорнии, ваша @santa-barbara
—