Варианты покупки недвижимости в Германии. О новостройках, налогах и “мертвых” городах

Статья @irinadob550 для сообщества «Русское Зарубежье» @vp-zarubezhje.

---

Мои друзья вообще не понимают, что я делаю в Голландии, и изо всех сил пытаются затащить меня обратно в Германию, хотя бы в будущем. Поясняю - в Германии мы жили 12 лет, в Голландию приехали из-за соображений карьеры и на всю жизнь оставаться здесь не собираемся.

Полгода назад мы продали наш дом на севере страны, избавились от всяческих банковских обязательств и стали думать, как нам терять деньги дальше. Шутка, в которой есть большая доля правды.

Вариантов весьма отдаленного будущего при удачном стечении обстоятельств у нас два:

1. уехать отсюда к чертовой матери, купив квартиру в какой-нибудь южной стране, жить там, а самое жаркое время года проводить в Германии.
2. уехать отсюда к чертовой матери, купив квартиру в Германии, жить там, а самое холодное время года проводить в какой-нибудь южной стране.

Можно, конечно, и сейчас купить домишко, например, в Испании, пока там цены маленькие, но знающие люди не советуют. А вот в Германии - все проще, страна под боком, цивилизованная, немецкий язык мы знаем и, самое главное, там есть очень много людей, которые хотят нас видеть и реально могут помочь. Но я даже не предполагала, насколько!

Я приехала в Лейпциг буквально на день просто повидать мою подругу Сибиллу, но не тут-то было. Узнав о наших планах, она целый день таскала меня по всем стройкам города, по ходу прямо из машины связывалась с брокерами, адвокатами, договаривалась о встрече с ними, возила меня в офисы пить кофе и обговаривать детали лично. Встречи организовывались мгновенно, потому что все эти люди были или ее друзья, или друзья друзей, или просто уступали ее неистовому напору. Потом она вызвала еще одну подругу - русскую, которая владеет тремя домами в центре города - в одном живет, а два других сдает. Я её знала немного, но в свое время не успела сойтись поближе, потому что уехала. Она мне описала все тонкости отношений хозяин - квартиросъемщик, рассказала, сколько, куда и за что я буду платить и получать, что можно списать с налогов и так далее. В общем, сама я на сбор этой информации потратила бы вечность и приезжать мне в Германию пришлось бы не раз.

А почему именно на Лейпциге мы остановили свой выбор… Сначала я о Дрездене думала, он мне даже больше Лейпцига нравится, но там рынок жилья очень маленький. К тому же весь центр скуплен богатыми инвесторами из Западной Германии и Италии, и в том районе, где мы с удовольствием хотели бы жить, ничего на продажу нет, только на сдачу в аренду.

В Берлине купить недвижимость тоже было бы неплохо, но, как сказал один из маклеров, Берлин - мертвый город в плане инвестиций, все, что можно, уже выкуплено, отреставрировано и продано. Это я о центре говорю, окраина меня не интересует.

Западную Германию я не люблю, остается Лейпциг. Мы в этом городе жили восемь лет, и он очень нам нравится. Молодой, динамичный, красивый! И Россия для жителей Лейпцига - не враг, а партнер, о чем они и написали на плакате.

Но прежде чем я начну стройки описывать, я расскажу, какие виды покупки недвижимости существуют в Германии.

Покупка так называемого Zwangsversteigerungs-объекта.

Это длинное непонятное слово означает приобретение недвижимости по суду. К примеру, владелец дома потерял работу или заболел и не может выплачивать ипотеку. Или супруги разводятся и никак не могут поделить имущество. Кстати, настоящих владельцев в Германии не так много, как и в Голландии, настоящий владелец - это банк.
В этом случае дом или квартира уходит с молотка как на аукционе. Но в здании суда.
У этого способа покупки есть одно большое преимущество: дом можно купить дешево, чуть ли не за полцены. К примеру, на сайте объявлений в Лейпциге я видела квартиру за 67 000 евро! Квартира эта улетела мгновенно, но вот сейчас, к примеру, на продажу выставлен другой объект - 88 квадратных метров, з комнаты, стоит 114 тысяч евро.

Конечно, это не означает, что именно за эти деньги вы ее и приобретете, это произойдет, если кроме вас других претендентов не будет. А если будет, не спешите сразу “накидывать” цену, на это у вас есть минут тридцать. И не выкладывайте сразу все козыри, их могут побить. Главное, до третьего удара молотка успеть озвучить заветную сумму - и квартирка ваша. После этого 10% стоимости дома нужно заплатить сразу, на эту сумму банк кредит не дает.
Де юре квартира теперь ваша, но это только в том случае, если она пустая. Если в ней живет арендатор или бывший владелец дома, который не хочет освобождать жилье, то будьте готовы начать судебный процесс. Вы его выиграете в том случае, если собираетесь вселяться в дом сами, в остальных случаях могут возникнуть нюансы. Но это уже выходит за пределы темы статьи, так что перейду к другим минусам такой покупки.

Текст я иллюстрирую фотографиями без привязки к содержимому, это просто виды Лейпцига.

Прежде чем покупать что бы то ни было, вы, естественно, захотите сначала посмотреть жилье. Вопросов нет - связываетесь с банком, выставляющим квартиру или дом на торги, он связывается с жильцом, жилец впускает вас в дом, если захочет. Но делать он это не обязан, так что возможно вам придется брать кота в мешке. Экспертиза о состоянии дома прилагается, но только о наружном его состоянии: стены, крыша, подвал, что там еще… Пускать эксперта внутрь квартиры или нет, тоже зависит от воли жильца, а она у него, как правило - железная! Он и так недоволен сложившейся ситуацией и тем, что дом отдает вынужденно.
Так что мы подумали и решили Zwangsversteigerungs-объект не рассматривать во избежание почти гарантированного геморроя.

Расскажу еще об одном способе приобретения жилья исключительно для информации, нам он не подходит.

Это - так называемая покупка-аренда, Mietkauf, по-немецки.

Вы оплачиваете аренду, часть которой идет на погашение долга за жилье.

У этого способа тоже есть свои плюсы и минусы.

• Плюс - вам не надо просить ссуду в банке, договариваетесь с самим застройщиком.
• Минус - вы связаны с этим домом практически пожизненно, выйти из такого договора непросто, разве что вы настаиваете на этом пункте при заключении сделки. И не думайте, что это дешевле, чем ссуда в банке, аренда, она же, покупка дома, обходится в 1500-2000 евро в месяц. Жить в квартире надо самим, пересдать ее невозможно или почти невозможно.
  И еще нюансик, заключить Mietkauf-договор могут только немцы или резиденты с бессрочным видом на жительство в возрасте до 45 лет.

На фотографии - метро, оно здесь называется U-Bahn. Его построили уже после нашего отъезда. Строили его долго, с потерями в виде парочки обвалившихся исторических балконов на центральной площади, но все-таки построили.

Совершенно без разницы, покупаете вы жилье на свободном рынке или берете с молотка, вы платите налог на недвижимость в размере от 3,5 до 6,5%, в зависимости от того, в какой земле находится дом. В Саксонии он - 3,5%. Затраты на маклера - дело индивидуальное, иногда это - 3%, иногда - 5 или 6%, иногда покупаешь напрямую у застройщика и не платишь ничего. Оформление купчей у нотариуса обойдется тысячи в две. Запись в домовой книге - отдельная песня, в которой я еще до конца не разобралась. Туда заносится вся информация о доме - какая часть стоимости выплачена вами, какая принадлежит банку, финансирование и рефинансирование, кто наследники, если есть, чтобы потом не ссорились, и так далее.
В общем, после покупки к стоимости дома прибавляется около 15%, которые нужно выложить сразу, кредит на нее банк не выдает. Предоплата обычно - 25%, за остальным обращайтесь в банк. Ипотечные проценты сейчас низкие, в где-то 2-3%, если брать кредит в Германии.

А вот теперь мы прямо с вокзала прыгаем в машину и едем на стройку.

Ориентирую Сибиллу, что ищем, она передает ориентировку дальше маклерам. Так как мы планируем лет через 10-15 сами жить в доме и не рассматриваем приобретение недвижимости только с точки зрения инвестиций, то смотрим сразу хорошее жилье в хорошем районе. Квартира должна находиться в центре, недалеко от парка, с двумя спальнями, двумя туалетами и двумя ванными комнатами, с балконом, размером примерно 90 кв. метров общей площади. Общей, потому что в Германии нет такого понятия, как полезная площадь, там все количество не полезной площади, такой как балкон, терраса и метры под скошенными потолками, делится на два и приплюсовывается к полезной площади, если объяснять грубо.

Первый объект, самый заманчивый, но еще не построенный. Новостройка на старинной улице в центре, магазины, рестораны, вокзал - в шаговой доступности, подземный гараж присутствует, пять этажей. Стоимость одного квадратного метра примерно 4000 евро.

Захожу на сайт, вижу планы квартир. Вот две подходящие, например:
97 кв.метров - 340.935 €

1 квартира

Вторая квартира поменьше, 86 кв.метров, но почему-то дороже - 360,386 €

2 квартира

Обе квартиры находятся на 4-м этаже, место в гараже стоит 25 000 €.

фото

Честно говоря, на такие цены я не рассчитывала, еще года три назад все это стоило на сотню тысяч дешевле.

Поехали в другой район, тоже очень мною любимый, рядом с зоопарком. А там абсолютно все уже распродано!

С отчаяния Сибилла позвонила своему приятелю, спросила, что у него есть нам предложить? Он ответил, что сейчас - ничего, но он купил недавно один дом, начинает ремонтировать, а к лету начнет продажу. Один квадратный метр стоит… 4 800 €!!!

Но это особый фонд, памятник старины, а значит всю сумму можно будет в течение десяти лет списать с налогов. Сибилла объяснила мне на пальцах, что это значит. Допустим, квартира стоит 400 000 €, раскидываем эту цифру на десять лет, получаем 40 000. Каждый год с сорока тысяч евро налоги платить не надо, ура, уже что-то. Только вряд ли эта информация имеет какую-то ценность для нас лично, потому что налоги мы платим не в Германии, а в Голландии. Проехали.

Устала я что-то. Предложила пока приостановить поиски и поехать кофейку попить к Сибилле. В ее доме, кстати, тоже есть квартира на продажу, на том же этаже, где она живет. Поэтому как все выглядит, я могу показать на примере ее квартиры.

Уникальный проект, кстати, для выставки 2000-го года в Ганновере строили.
Весь этот комплекс - бывшая прядильная фабрика. Их отремонтировали и переделали под элитные квартиры-лофты.

Внутренний двор, в котором, правда, всегда страшно холодно.

На крыше все пространство - общее для всех жильцов, можно загорать, играть в настольный теннис, устраивать вечеринки, что мы неоднократно делали с Сибиллой, Жили мы в том же районе, кстати.
В этих боксах - кладовки для хранения всяких прибамбасов для отдыха на крыше.

Газовый гриль - тоже общий для всех, нужно только заранее поставить всех соседей в известность, чтобы посторонние на крышу не совались.

Метраж квартиры в этом доме - 130 кв.метров она - двухуровневая, две ванных комнаты, два туалета, три спальни. Но всерьез мы это предложение не рассматриваем, такую большую квартиру нам не надо.

Холл, где 24 часа в сутки дежурит консьерж.

Все остальные новостройки в этом районе - для сдачи в аренду, к сожалению. И все застраивается такими темпами, что, похоже, скоро Лейпциг, как и Берлин, тоже будет мертвым городом, надо бы торопиться.

Но торопиться не хочется, что-то я утомилась даже на уровне разговоров о покупке. Дома спокойно посчитаю все и подумаю.

Фотографии из личного архива автора

---

---

Оставайтесь на связи, ваша @irinadob550
—